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Eltern können eine Immobilie steuerfrei an ihre Kinder übertragen, solange der steuerliche Wert unter dem Freibetrag liegt: 400.000 € pro Elternteil und Kind, alle 10 Jahre neu. Liegt der Wert darüber, senkt ein vorbehaltener Nießbrauch die Schenkungsteuer deutlich, weil sein Kapitalwert vom Immobilienwert abgezogen wird. Grunderwerbsteuer fällt zwischen Eltern und Kindern nicht an.
Der wichtigste Hebel ist der persönliche Freibetrag nach § 16 ErbStG. Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 € steuerfrei erhalten. Gehört die Immobilie beiden Eltern je zur Hälfte, stehen pro Kind also 800.000 € zur Verfügung. Nach 10 Jahren lebt der Freibetrag wieder auf.
Daraus ergibt sich die gängigste Gestaltung: die Übertragung in Tranchen. Zunächst wird ein Miteigentumsanteil übertragen, der unter dem Freibetrag bleibt, 10 Jahre später der nächste. Wer früh anfängt, bewegt so auch hohe Immobilienwerte steuerfrei.
Weit verbreitet ist die Annahme, das selbst bewohnte Familienheim lasse sich bis 200 m² Wohnfläche steuerfrei an die Kinder verschenken. Das stimmt nur zur Hälfte. Die 200-m²-Regel gibt es, sie gilt aber ausschließlich im Erbfall. Zu Lebzeiten ist das Familienheim nur zwischen Ehepartnern steuerfrei übertragbar, dann sogar ohne Flächengrenze. Für Kinder bleibt bei der Schenkung allein der Freibetrag.
Eine Hürde entfällt dagegen vollständig: Grunderwerbsteuer wird bei Übertragungen an Kinder nicht erhoben. Es bleiben Notar- und Grundbuchkosten.
Behalten sich die Eltern bei der Schenkung den Nießbrauch vor, also das lebenslange Recht, die Immobilie zu nutzen oder ihre Mieteinnahmen zu beziehen, erhält das Kind ein belastetes Eigentum. Diese Belastung wird mit ihrem Kapitalwert vom Wert der Schenkung abgezogen.
Der Kapitalwert ergibt sich aus zwei Größen. Der Jahreswert entspricht bei Vermietung dem Reinertrag, bei Eigennutzung der ersparten ortsüblichen Miete. Er ist gedeckelt auf den Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6. Multipliziert wird er mit einem Vervielfältiger, den das Bundesministerium der Finanzen nach Alter und Geschlecht veröffentlicht. Für Schenkungen ab dem 1. Januar 2026 liegt er für eine 65-jährige Frau bei 12,583. Je jünger die Eltern, desto höher der Abzug.
Ein durchgerechnetes Beispiel: Eine 65-jährige Mutter ist Alleineigentümerin eines Einfamilienhauses, das sie selbst bewohnt. Der Steuerwert liegt bei 1.000.000 €, die ortsübliche Jahresmiete bei 30.000 €. Sie überträgt das Haus an ihren Sohn.
Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt 30.000 € × 12,583 = 377.490 €. Die Steuer sinkt dadurch um 65.525 €.
Stirbt die Nießbraucherin deutlich früher, als die Sterbetafel annimmt, berichtigt das Finanzamt die Steuer nachträglich. Bei vermieteten Wohnimmobilien, die ohnehin mit 10 % Abschlag bewertet werden, ist der Nießbrauch zudem nur anteilig abziehbar.
Beide Rechte mindern die Schenkungsteuer auf dieselbe Weise, solange die Eltern die Immobilie selbst bewohnen. Der Unterschied zeigt sich erst, wenn sich die Lebenssituation ändert.
Wir halten den Nießbrauch für die meisten Familien für den besseren Weg, auch wenn das Wohnrecht auf den ersten Blick ausreicht. Der Grund liegt im Pflegefall. Ziehen die Eltern in ein Heim, wird ein reines Wohnrecht wertlos, während die Heimkosten laufen. Mit Nießbrauch können sie das Haus vermieten und die Einnahmen nutzen.
Der Immobilienwert entscheidet darüber, ob der Freibetrag reicht, wie hoch der Steuersatz ausfällt und wie stark der Nießbrauch gedeckelt wird. Maßgeblich ist weder der damalige Kaufpreis noch die Einschätzung eines Maklers, sondern der Steuerwert nach dem Bewertungsgesetz.
Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet das Finanzamt im Vergleichswertverfahren, also anhand von Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Mietwohngrundstücke laufen über das Ertragswertverfahren, das von den erzielbaren Mieten ausgeht. Wo beides nicht passt, greift das Sachwertverfahren auf Basis der Herstellungskosten.
Seit der Anpassung der Bewertungsregeln zum 1. Januar 2023 liegen die Steuerwerte deutlich näher am Marktwert. Ein Haus, das vor einigen Jahren bequem unter den Freibetrag fiel, überschreitet ihn heute häufig.
Liegt der Steuerwert über dem tatsächlichen Verkehrswert, kann ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses einen niedrigeren Wert belegen. Das lohnt sich vor allem bei Sanierungsstau oder ungünstigem Zuschnitt. Wir raten dazu, den voraussichtlichen Steuerwert vor dem Notartermin in Erfahrung zu bringen.
Der Schenkungsvertrag regelt die Steuer, aber nicht das Leben danach. Folgende Punkte kosten in der Praxis am meisten:
Teuer werden diese Fehler, weil sie erst Jahre später sichtbar werden. Vermeiden lassen sie sich mit wenigen Absätzen im Vertrag.
Steuerlich spricht bei Immobilien oberhalb des Freibetrags meist mehr für die Schenkung. Der Freibetrag kann mehrfach genutzt werden, der Nießbrauch mindert den Wert, und Wertsteigerungen nach der Übertragung entstehen bereits beim Kind.
Die Ausnahme ist das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG. Erbt ein Kind die Immobilie, die die Eltern bis zuletzt selbst bewohnt haben, bleibt der Erwerb unabhängig vom Wert steuerfrei. Dafür muss das Kind unverzüglich selbst einziehen, in der Praxis innerhalb von etwa 6 Monaten, und das Haus 10 Jahre lang selbst bewohnen. Konnten die Eltern zuletzt aus zwingenden Gründen nicht mehr dort wohnen, etwa wegen Pflegebedürftigkeit, steht das der Befreiung nicht entgegen.
Wer mehr als 200 m² bewohnt, verliert die Befreiung nicht vollständig. Begünstigt ist der Anteil bis 200 m², nur die Fläche darüber wird besteuert. Ein Haus mit 240 m² und einem Steuerwert von 1.200.000 € ist zu 200/240 befreit, also in Höhe von 1.000.000 €. Die restlichen 200.000 € liegen unter dem Freibetrag. Das Kind zahlt keine Steuer, obwohl der Wert den Freibetrag dreifach übersteigt.
Verkauft oder vermietet das Kind innerhalb der 10 Jahre oder zieht es aus, entfällt die Befreiung rückwirkend. Ausgenommen sind nur zwingende Gründe wie eigene Pflegebedürftigkeit.
Wer eine Immobilie verschenkt, die später voraussichtlich steuerfrei vererbt werden könnte, verbraucht damit Freibetrag, den andere Vermögenswerte gebraucht hätten.
Ein Beispiel mit einem Elternteil und einem Kind: Zum Vermögen gehören ein Haus mit 180 m² und einem Steuerwert von 900.000 € sowie ein Depot über 800.000 €.
Das Depot läuft über den Freibetrag, das Haus über die Familienheim-Befreiung. Dazu kommt, dass die Wertsteigerungen des Depots ab der Schenkung beim Kind entstehen.
Die Strategie setzt voraus, dass die Bedingungen im Erbfall erfüllt sind. Zieht das Kind nicht ein, fällt das Haus voll in den Freibetrag, der durch die Schenkungen der letzten 10 Jahre womöglich verbraucht ist. Bei mehreren Kindern profitiert nur das Kind, das einzieht, weshalb das Haus per Testament gezielt diesem Kind zugewiesen werden muss. Ist der Einzug unsicher, lässt sich das Risiko mit einer Teilschenkung des Hauses begrenzen.
Neben der Steuer gehört die Liquidität der Eltern in jede Übertragungsplanung. Wer zuerst das Depot verschenkt, gibt das liquide Vermögen weg und behält das illiquide. Für Pflegekosten oder unerwartete Ausgaben ist das die ungünstigere Reihenfolge. Wir raten deshalb, nur so viel zu übertragen, wie für die eigene Versorgung sicher entbehrlich ist, oder das Depot unter Nießbrauchsvorbehalt zu verschenken, damit die Erträge bei den Eltern bleiben. Zurückholen lässt sich eine Schenkung nur in engen Grenzen: über vertraglich vereinbarte Rückforderungsrechte für die dort geregelten Fälle oder bei echter Verarmung, und dann als Anspruch gegen das eigene Kind.
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